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開發商自暴利潤率低,價格見底
來源:  作者:本站

記者謝光飛北京報道 近日,以開發小戶型項目為主的北京東亞新華投資公司主動爆出行業成本,向社會公布“北京房地產市場成本分析表”,一方面說明北京房地產項目開發成本的主要構成因素及其上漲幅度,利潤率正在回歸理性,另一方面說明其項目利潤率已經很低,價格下調空間有限。

據北京東亞新華投資公司的一位負責人介紹,目前北京房地產項目的開發成本主要包括土地成本、建設費、市政配套費用、各種稅費、營銷管理費用、前期費用、財務費用等方面。

他以京北回龍觀區域2007年成交的一個項目舉例,其土地成交價已經達到3070元/平方米。再加上3%的契稅,其土地成本已達到3162元/平方米,包括工程、人力、建材及其他不可預見費用的建設費成本普通高層住宅一般在2300元/平方米左右。其他包括一些代征道路建設費用和園林綠化費用及基礎設施建設費用的市政配套成本在500元左右;還有包括營業稅、城市建設維護稅、教育附加費、增值稅等在內的各種稅費占了銷售額的11%左右,“這大概在900多元。”另外,單位平方米的營銷管理和銷售推廣費用也占到銷售額的5%,達到400元左右,還有項目開發的前期費用200元,還有包括貸款利息等財務費用約200元。

“以上7項之和所算出的該樓盤一平方米的成本已經達到了7662元。”

“在目前的市場狀況下,如果按照均價8300元的銷售價格來計算,每平方米的銷售利潤在638元,這樣算來,其產品利潤率僅為7%。”

而位于北京南部豐臺區域2008年某成交項目,其樓面地價為6505元/平方米(含3%的契稅),加上2300元的建設費用、500元的市政配套費用、500元的營銷管理費用、300元的前期費用和1100元的各項稅費,還有財務費用200元。其單位平方米的成本已達11405元,按照其市場12000元的銷售均價,該項目一平方米所獲利潤在595元,利潤率僅為5%。

記者從北京土地整理儲備中心獲悉,截至2008年9月份,住宅及住宅性質用地地塊的成交價格樓面均價為4334.84元/平方米。據業內人士介紹,從2008年年初截止到6月份,建設用鋼材價格上漲了35%到40%,混凝土價格上漲了20%左右,單位平方米建設成本上漲了大約15%左右。作為掛牌上市的土地包含諸如拆遷成本、人工成本等眾多費用也有不同程度的上升。

海外聯合資源控股公司中國區房地產投資董事盧志華向記者證實,隨著房地產行業的逐漸規范和成本的不斷提高,房地產開發的利潤已從十年前的200%-300%下降到20%-10%以下,不同類型的項目利潤率有所不同。明天第一城營銷總監陳云峰認為,所謂豪宅就是暴利的代名詞,這類住宅還有較大降價空間,房地產行業應該與其他行業一樣做到成本透明,利潤合理。
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