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中國房地產路向何方:觀察人士看到樂觀的理由
來源:  作者:本站
 

在過去的十年間,中國房地產市場漲勢猛烈,成為國內外投資者關注的焦點。近年來,國家宏觀調控力度在不斷加強,并開始推行從緊的房地產政策,近幾個月內,隨著深圳等一些城市的房價大幅下跌,中國房地產市場衰聲一片。此外,房地產股票也紛紛下跌,投資者信心受挫。甚至有預測表示,中國房地產市場將面臨崩潰境地。

但即使主流基調較為悲觀,仍有很多分析人士認為,雖然中國房地產市場存在泡沫,但其市場基礎卻仍很穩固。同時,中國政府開始日益關注普通民眾的住房需求。有關專家表示,在未來幾年間,這一未得到發展的普通住房領域,可能會成為帶動房地產市場發展的新動力。

國內問題

眼前的事實讓人們憂心忡忡。今年四月,一向不追求轟動效應的《經濟學人》雜志(The Economist)宣稱,“中國的另一個狂潮要戛然而止了。”雜志提到,自2007年10月起,深圳平均住房價格已經下跌了28%,上海的房地產開發商被迫將房價打了近10%的折扣,而北京及周邊地區房價漲幅減緩。同時,包括廣東雅居樂地產在內的眾多房地產開發商價值也均縮水三分之二。

此外,北京經濟咨詢公司龍洲經訊(Dragonomics),在今年六月發布的中國建筑與房地產行業報告中指出,中國城市房地產價格增長普遍減緩。今年第一季度,住房銷售面積自2002年以來首次出現下跌,同比下降了4%。

是什么造成了中國房地產市場的痛苦?有關專家認為,中國房地產市場的衰退很大程度上是本國內部問題的反映,而并非是受到美國次貸危機的影響。第一太平戴維斯物業顧問(北京)(Savills Property Services)的資深研究與咨詢經理王女士(Joan Wang)表示,迄今為止,她并未發現中國房地產市場受到美國次貸危機的直接影響。在她所負責的北京業務中,并沒有太多公司因為美國的次貸危機而減少辦公或住房面積。“我認為,美國次貸危機對在中國的境外投資者也許會有影響,但卻不會影響到中國本土公司。”她談到,特別是一些美國投資機構,受次貸危機的影響較大。王也聽說過一些境外投資機構意欲出售其在中國的資產,但她表示,中國本土公司完全不受次貸危機的困擾,他們的經營狀況主要取決于國內因素影響。

那么這些國內因素到底指什么?據龍洲經迅資料顯示,中國土地和房產購買熱潮的衰退,與中國政府于去年11月開始實施的從緊的房地產政策有關。為抑制房地產市場的投機熱,央行規定要提高貸款成本,限制住房貸款。央行提高了購買第二套住房的貸款利率,并加大了首付數額。這些舉措促成了房價漲幅的減緩。

第一太平戴維斯的王表示,廣義而言,中國房地產開發商的處境也很困難。一方面,他們面臨著從緊的宏觀經濟環境,例如,北京實施了貨幣緊縮政策,以加強對通脹的控制力度;央行加強了銀行信貸管理,并一直在提高存款準備金率,于今年6月10日達到新高。另一方面,中國政府還出臺了不少針對房地產市場的辦法措施。在這些措施中,王特別強調了一些專門面向境外投資者的條令。自2006年下發了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(“Circular 171”)后,中國政府又陸續采取了不少舉措,以限制境外資金在中國房地產市場進行投機交易。隨后,到2007年中期,中國采取了更嚴厲的舉措,包括嚴格限制外商投資房地產公司借用外債等。中國政府之所以采取這些措施,部分原因是由于擔心房地產市場的投機活動過熱,而導致房價遠遠超出國內普通民眾的購買能力。
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