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調控需采用“漸進療法”2008樓市嚴防大起大落
來源:  作者:本站
 

  相對于近幾年房價的"高燒不退",眼下樓市價格松動的跡象已現端倪。北京等一些城市雖屬高位微調,但深圳一則"半年新房縮水40萬元"的新聞,已擊中一些炒房者的痛處。

  開發商頻掀"折扣大戰",銀行開始下調房貸利率攬生意……但市場成交仍持續著低迷狀況,市場觀望氣氛日益濃重。

  "十字路口"的樓市,到底是理性回歸,還是欲揚先抑?

擠壓泡沫

  樓市發生的新變化,自然是幾家歡喜幾家愁。究竟是什么原因推動房地產市場發生這樣的異動?

  "目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結果。"國務院發展研究中心市場研究所所長任興洲分析,2004年以來國家對房地產市場持續調控的累積效應,特別是2007年對土地的調控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現,一定程度上改變了人們對于房市的預期,整個樓市開始變得有些理性。

  合生創展公司總裁陳長纓說:"去年市場情緒普遍樂觀,投資性、投機性及改善性需求亢奮異常,供需比失衡嚴重,房地產市場存在過熱現象。隨著一系列宏觀調控政策的實施,投機炒作現象得到控制,消費者觀望情緒增強,市場需求下降,供需比嚴重失衡狀態得到緩解。"

  然而,中國房地產市場的復雜性,決定了宏觀調控并不是市場變化的唯一推力,其中還有市場內部結構調整的原因。

  數據顯示,2007年70個大中城市房價比上年上漲7.6%,部分城市甚至達到40%至50%的漲幅。顯然,非理性的上漲透支了房地產業的未來效益。

  任興洲說:"房價持續大幅上漲,超過了購房者的承受能力,供需矛盾越發突出,目前價格漲幅出現回落也是市場調整之必然。"

理性回歸

  撲朔迷離的樓市,在2008年上半年釋放出新信號后,究竟會走向何方?

  一些專家認為,當前房地產市場成交量低迷,正是市場步入積極調整狀態的信號;夸大調整的危害,鼓吹房地產"救市"則是非常危險的。

  從全球房地產市場價格走勢曲線來看,任何一個市場都存在著一個波動周期。一般而言,越是房地產市場成熟的經濟體,周期內價格波動越平緩。而越是新興房地產市場的經濟體,房價波動周期時間越短,價格波動越劇烈。

  SOHO中國總裁潘石屹表示,當前開發商確實遇到不少困境,如從緊貨幣政策將減少按揭貸款,如何應對需求量的變化和資金緊張;面對保障性住房,產品定位如何找準市場需求等,但這些也恰恰表明房地產市場也要進入自我調整和修復階段,從過熱向理性回歸。

  高房價問題不僅僅是房地產行業的問題,上關乎數萬億元的商業貸款和個人貸款,下涉及幾十個相關行業,中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的"休克療法"都是危險的,樓市調控不能指望畢其功于一役,只能采用"漸進療法"。專家建議通過不斷釋放調控信號來干預市場預期,切實增加廉租房、經濟適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給,以舒緩供求關系;同時,收緊房貸,讓銀行緩釋風險。
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